Warisan Apartemen di Indonesia: Aturan Hukum dan Tantangan dalam Pembagian Hak

1. Apartemen Sebagai Objek Warisan

Menurut hukum Indonesia, apartemen (rumah susun) yang dimiliki dengan sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (HMSRS) dapat diwariskan sebagaimana halnya rumah tapak. Artinya, unit apartemen menjadi bagian dari harta peninggalan yang dibagi kepada ahli waris sesuai hukum waris yang berlaku.

Namun, ada keunikan: sertifikat HMSRS melekat pada tanah bersama (umumnya Hak Guna Bangunan/HGB). Jika HGB berakhir dan tidak diperpanjang, maka hak kepemilikan apartemen juga ikut berakhir.

2. Dasar Hukum Warisan Apartemen

KUH Perdata (Pasal 830 s.d. 1130) → mengatur waris berdasarkan hukum perdata barat.
Kompilasi Hukum Islam (KHI) → berlaku bagi muslim dengan sistem faraid.
UU Rumah Susun No. 20 Tahun 2011 → mengatur kepemilikan apartemen dan hak atas tanah bersama.

3. Tantangan Dalam Warisan Apartemen

Ahli waris lebih dari satu: sertifikat HMSRS hanya bisa atas nama satu orang. Solusi: dibuatkan akta pembagian waris di notaris/PPAT.
Apartemen masih KPR: jika pewaris meninggal sebelum KPR lunas, ahli waris wajib melanjutkan cicilan. Biasanya ada asuransi jiwa KPR yang bisa melunasi sisa hutang.
Hak atas tanah terbatas waktu: ahli waris harus memperpanjang HGB/HPL agar kepemilikan tetap sah.

Sengketa antar ahli waris: sering terjadi jika apartemen disewakan dan hasil sewanya diperebutkan.

4. Mekanisme Pembagian Warisan

Musyawarah keluarga: pembagian unit bisa disepakati untuk dijual dan hasilnya dibagi sesuai porsi.
Akta Pembagian Waris (APW): dibuat di notaris untuk menentukan siapa yang menjadi pemegang sertifikat.
Penetapan Pengadilan: jika terjadi sengketa, pengadilan dapat menetapkan siapa ahli waris sah.

5. Solusi Praktis

Buat wasiat agar jelas siapa penerima unit apartemen.
Jika apartemen bernilai tinggi, sebaiknya dijual dan hasilnya dibagi daripada memaksa kepemilikan bersama.
Ahli waris harus melapor ke BPN untuk balik nama sertifikat agar sah secara hukum.

Kesimpulan

Warisan apartemen di Indonesia memiliki kompleksitas tersendiri karena terkait dengan sertifikat HMSRS, tanah bersama, dan masa berlaku HGB. Pemilik apartemen sebaiknya menyiapkan wasiat atau perjanjian keluarga agar proses waris berjalan lancar, sementara ahli waris harus segera mengurus balik nama agar tidak terjadi sengketa.

• Penulis: No Name
•