Hukum Kepemilikan Apartemen di Indonesia: Panduan Lengkap untuk Pemilik dan Penyewa

1. Mengapa Penting Memahami Hukum Apartemen?

Apartemen kini menjadi pilihan hunian populer di kota besar seperti Jakarta, Surabaya, dan Bandung. Namun, banyak calon pemilik maupun penyewa yang belum memahami aturan hukumnya. Padahal, kesalahpahaman soal sertifikat kepemilikan apartemen (SHMSRS) atau perjanjian sewa bisa berujung masalah.

2. Dasar Hukum Kepemilikan Apartemen

Kepemilikan apartemen diatur dalam UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.

Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS): bukti sah kepemilikan unit.

Sertifikat ini mencakup hak atas unit pribadi, hak bersama atas fasilitas umum, dan hak atas tanah (Hak Milik, HGB, atau HPL).

Semua dicatat di Badan Pertanahan Nasional (BPN), sehingga aman secara hukum.

👉 Contoh nyata: di kawasan Jakarta Timur seperti Bassura City, ribuan unit apartemen dimiliki dengan SHMSRS. Ini membuktikan bahwa sertifikat apartemen sah di mata hukum Indonesia.

3. Perbedaan dengan Rumah Tapak

Rumah tapak → SHM penuh, pemilik bebas mengelola tanah & bangunan.

Apartemen → hanya memiliki unit, sedangkan tanah & fasilitas dimiliki bersama penghuni lain.

Artinya, pemilik apartemen wajib menjaga kepentingan bersama melalui wadah PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun).

4. Hak dan Kewajiban Pemilik Apartemen

Hak pemilik apartemen:

Menempati atau menyewakan unit.

Mendapat akses fasilitas bersama (kolam renang, parkir, taman).

Ikut rapat PPPSRS untuk menentukan kebijakan.

Kewajiban pemilik apartemen:

Membayar IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) tepat waktu.

Menjaga ketertiban dan kenyamanan penghuni lain.

Tidak menggunakan unit untuk kegiatan ilegal.

5. Sewa-Menyewa Apartemen

Banyak orang memilih sewa apartemen harian, mingguan, hingga bulanan. Contoh: sewa apartemen Bassura harian murah sering dicari di Google.

Agar aman, buatlah perjanjian sewa tertulis yang mencantumkan:

Identitas pemilik & penyewa.

Jangka waktu sewa.

Harga sewa & cara pembayaran.

Hak & kewajiban masing-masing pihak.

Aturan penggunaan fasilitas bersama.

Dengan perjanjian resmi, kedua pihak terlindungi bila muncul perselisihan.

6. Kepemilikan Apartemen oleh WNA

Sejak terbit PP No. 103 Tahun 2015, warga negara asing boleh memiliki apartemen dengan syarat:

Unit berdiri di atas tanah Hak Pakai atau Hak Guna Bangunan (HGB).

Tidak boleh di atas tanah Hak Milik.

Tetap tunduk pada ketentuan peraturan Indonesia.

Ini membuka peluang investasi apartemen di kawasan premium Jakarta bagi ekspatriat.

7. Potensi Sengketa & Cara Penyelesaian

Beberapa sengketa apartemen yang umum:

Pemilik menolak bayar IPL.

Developer telat serah terima unit (pre-project selling).

Perselisihan antar penghuni terkait fasilitas bersama.

Penyelesaian hukum bisa melalui:

Musyawarah di PPPSRS.

Mediasi dengan developer.

Arbitrase (BANI).

Pengadilan Negeri bila tidak tercapai kesepakatan.

Kesimpulan

Hukum apartemen di Indonesia sudah jelas, mulai dari SHMSRS, hak & kewajiban pemilik, hingga aturan sewa-menyewa. Baik pemilik maupun penyewa wajib memahami aturan ini agar transaksi properti berjalan aman.

Jika kamu sedang mencari hunian, pastikan cek legalitas sertifikat dan buat perjanjian sewa yang sah. Dengan begitu, apartemen bukan hanya tempat tinggal nyaman, tapi juga investasi properti yang aman secara hukum.

• Penulis: Barto SH MH
•